Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)

Am 22. Mai 2006 wurde die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) im Bundesgesetzblatt (BGBl I Nr.24) verkündet. Sie ist am 1. August 2006 in Kraft getreten. Die BelWertV legt erstmalig einheitlich und transparent die Anforderungen an die Methodik der Wertermittlung und an die Qualifikation der Gutachter für alle Pfandbriefemittenten fest. Auch wird die Kleindarlehensgrenze, die eine vereinfachte Wertermittlung von Wohnimmobilien ermöglicht, auf 400.000 Euro angehoben. Dies dürfte die Attraktivität des Pfandbriefs als Refinanzierungsmittel für standardisierte Wohnimmobilien steigern.

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V. tritt weiterhin dafür ein, dass der Beleihungswert und seine in der BelWertV geregelten Anforderungen auch für die Privilegierung von Hypothekarkrediten bei der Eigenkapitalunterlegung herangezogen wird und somit eine einheitliche Beleihungswertdefinition für die gesamte Kreditwirtschaft existiert.

Die BelWertV als pdf-Datei finden Sie hier.

Welche Änderungen bringt die BelWertV? Welche bisherigen Grundsätze haben weiterhin Bestand? Welche Kritikpunkte gibt es seitens der Bankgutachter? Und für wen gilt die BelWertV eigentlich?

Aufsätze, die sich detalliert mit diesen Fragestellungen und der BelWertV auseinander setzen finden Sie hier:

Aufsatz Rebecca Holter    Aufsatz Wolfgang Crimmann    Aufsatz Achim Reif (Fact Book Immobilien 2006)

Welche Auswirkungen hat die BelWertV auf die Sicherheit des Pfandbriefes? Wie wird die Qualität bankaufsichtlich überprüft? Am 9. November 2006 hat der vdp im Hessischen Hof in Frankfurt ein vdp-Forum "Beleihungswert und Pfandbriefsicherheit" veranstaltet, welches diese Fragen beantwortet hat. Zunächst erläuterte Herr Wolfgang Crimmann die Anforderungen an die Sicherheitenbewertung und ging hier auch detalliert auf den künftigen Anwendungsbereich der BelWertV ein. Im Anschluss stellt Herr Bernd Bollmus von der BaFin dar, wie Beleihungswert und Pfandbriefsicherheit zusammenhängen. Die Veranstaltung endete mit einer Podiumsdiskussion, die von Dr. Louis Hagen moderiert wurde und an der außer den vorhergehenden Rednern auch noch Herr Raymond Trotz, Vorsitzender des Ausschusses für Bewertungsfragen des vdp und Chefgutachter der HVB, Herr Christoph Kettel, Mitglied des Bewertungsausschusses des vdp und Leiter des Bereiches Real Estate Appraisal Consulting bei der Eurohypo sowie Frau Annegret Hasler, Covered Bond Analystin bei Dresdner Kleinwort Debt Research GmbH.

Die Vorträge, die Herr Crimmann und Herr Bollmus anlässlich des vdp-Forums gehalten haben, finden Sie hier:

Vortrag Wolfgang Crimmann      Vortrag Bernd Bollmus

Bedeutung des Beleihungswertes
Gesetzliche Grundlagen 
Qualitätsoffensive im Sachverständigenwesen

Der Beleihungswert

Der Beleihungswert ist als zeitraumbezogener Sicherheitenwert unabhängig vom Konjunkturverlauf. Er beinhaltet nur die nachhaltigen und langfristigen Eigenschaften einer Immobilie.

Aufgrund der strengen Aufsicht durch die BaFin hat diese sicherheitsorientierte Wertermittlung wesentlich dazu beigetragen, dass sich der Immobilienmarkt in Deutschland stabil entwickelt hat.

Bedeutung des Beleihungswertes 

Im Realkredit kommt es aus zwei Gründen entscheidend auf eine richtige Beurteilung des Beleihungsobjektes an. Einerseits hängt davon die Sicherheit der Deckungswerte des Hypotheken-Pfandbriefes ab. Andererseits erwarten die Kreditnehmer eine ausreichend hohe Beleihung.
In der Regel läuft ein Realkredit bis zu dreißig Jahre. Der Grundstückswert muss der Bank zu jedem Zeitpunkt eine ausreichende Kreditsicherheit bieten. Der Beleihungswert kann daher kein stichtagsbezogener Wert, wie z.B. der Verkehrs- und Marktwert, sein, sondern darf nur die nachhaltigen und damit langfristigen Eigenschaften einer Immobilie berücksichtigen. Deswegen wird der Beleihungswert, außer in sehr schlechten Marktphasen, stets unterhalb des Markt- oder Verkehrswertes liegen.
Um die hohe Sicherheit der Hypotheken-Pfandbriefe jederzeit zu garantieren, werden zusätzlich zu der vorsichtigen Ermittlung des Beleihungswertes nur Darlehensteile bis zu 60% des Beleihungswertes in Deckung genommen. Pfandbriefbanken können auch Ausläufe oberhalb der 60 %-Grenze finanzieren. Jedoch können diese Darlehensteile nicht über Hypotheken-Pfandbriefe refinanziert werden.

Historie

1996 definierte der frühere Verband deutscher Hypothekenbanken (heute: vdp) in seinem "Grundsatzpapier zum Beleihungswert" ausgehend von den damaligen gesetzlichen Rahmenbedingungen gemäß §§11 und 12 HBG den Beleihungswert wie folgt.
Der Beleihungswert eines Grundstücks ist der Wert, von dem aufgrund der aus dem langfristigen Marktgeschehen abgeleiteten Erkenntnisse zum Bewertungszeitpunkt auf der Basis der dauerhaften, zukunftssicheren Merkmale mit hoher Sicherheit erwartet werden kann, dass er über einen langen, in die Zukunft gerichteten Zeitraum im normalen Geschäftsverkehr realisiert wird.
Diese Definition ist vom Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen autorisiert:
Über die Methodik der Beleihungswertermittlung wurden in §§ 11 und 12 HBG keine Aussagen gemacht. Um diese Lücke zu schließen und die Qualität der Beleihungswertermittlung zu sichern, hatte der Verband deutscher Hypothekenbanken in Absprache mit dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen zwei grundlegende Dokumente zur Beleihungswertermittlung erarbeitet.
Diese Papiere spezifizierten die speziellen Anforderungen an den Beleihungswert. Das Grundsatzpapier zum Beleihungswert stellte die Eigenständigkeit des Beleihungswertes in Abgrenzung zu anderen Wertbegriffen kurz und prägnant dar.
Zweck und Ziel des Papiers "Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung" war es, die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Beleihungswertmethodik zu erhöhen, sowie die Maßstäbe der relevanten wertbestimmenden Faktoren darzulegen. Als "Wesentliche Aspekte" der Beleihungswertermittlung wurden identifiziert:

· der nachhaltige Mietansatz, ausgehend von Nettokaltmieten;
· die Berücksichtigung ausreichender Bewirtschaftungskosten;
· die Verwendung angemessener Kapitalisierungszinssätze;
· sofern vorhanden, die Berücksichtigung eines Modernisierungsrisikos.

Mit dieser systematischen Aufbereitung und Auseinandersetzung mit der Methodik der Beleihungswertermittlung wurde ein großer Fortschritt bei der Qualitätssicherung der kreditwirtschaftlichen Wertermittlungen erzielt.

Gesetzliche Grundlagen

In §16 Abs.1 und 2 wird der Beleihungswert definiert sowie seine wesentlichen Merkmale dargestellt. §16 Absatz 4 führt aus, das Bundesministerium der Finanzen Einzelheiten der Methodik und der Form der Beleihungswertermittlung sowie die Mindestanforderungen an den Gutachter in Form einer Rechtverordnung regeln kann. Somit gelten künftig die strengen Anforderungen an die Beleihungswertermittlung einheitlich für alle Pfandbriefemittenten.

Qualitätsoffensive im Sachverständigenwesen 

Die mit der Vereinheitlichung und Systematisierung der Methodik zur Ermittlung des Beleihungswertes begonnene Qualitätsoffensive wurde mit einer eigenständigen Zertifizierungsstelle, der Hyp Zert GmbH und qualifizierten Ausbildungsgängen in allen kreditwirtschaftlichen Bildungsakademien fortgesetzt. Die Hyp Zert GmbH wurde 1996 von dem damaligen Verband deutscher Hypothekenbanken gegründet. Zwischenzeitlich sind alle Verbände der Kreditwirtschaft Gesellschafter der Hyp Zert GmbH.
Die Zertifizierung zum Beleihungswertsachverständigen erfolgt auf Basis der DIN EN 45013. Es handelt sich hier um eine Personalzertifizierung, d.h. Wissen und Kompetenz der geprüften Personen werden geprüft. Die zertifizierten Gutachter unterliegen einem fortlaufendem Informations- und Weiterbildungsverpflichtung, denn sowohl jährliche Weiterbildung als auch eine Rezertifizierungsprüfung nach Ablauf von fünf Jahren sind obligatorisch.

Die Qualitätsoffensive in der Immobilienbewertung hat inzwischen die Landesgrenzen überschritten. Im Jahr 2000 hat TEGoVA, der europäische Dachverband der Immobilienbewerter, ein europäisches Personalzertifizierungssystem nach EN 45013 vorgestellt. Das Modell sieht vor, dass TEGoVA akkreditierten nationalen Zertifizierungsstellen das Gütesiegel "Approved by TEGoVA" verleihen kann, sofern die Zertifizierungsstellen festgelegte Qualitätsstandards erfüllen. Die Hyp Zert GmbH war die erste nationale Zertifizierungsstelle, die ein "Approved by TEGoVA"-Sigel erhielt.